COMPLIANCE

Toimi näin, jos yritys jättää vuokrat maksamatta

Yrityksen maksamatta jääneiden vuokrien perintään on keinonsa, mutta entä jos vuokralainen joutuu konkurssiin tai yrityssaneeraukseen?

Vuokrasaatavien perintä yritykseltä

Yritysten maksamatta jääneisiin vuokriin on tärkeää reagoida nopeasti.

Vuokrasaatavien yritysperintään pätevät tietyt perussäännöt, jotka jokaisen vuokranantajan on hyvä tuntea. Lowellin lakimies Marjo Suominen suosittelee, että vuokralaisen maksuvaikeuksiin reagoidaan heti.

– Vuokranantajan ei kannata jäädä odottamaan, vaan lähettää vuokrarästistä maksuhuomautus heti eräpäivän jälkeen.

Jos maksuhuomautus ei tuota tulosta, saatava voidaan siirtää Lowellille perintään.

Vaihtoehtoina tratta tai tavallinen perintä

Vuokrarästejä voi periä yritykseltä joko tratan tai tavanomaisen perinnän keinoin. Yritysten laajasti hyödyntämässä trattaperinnässä vuokralaiselle lähetetään tratta-niminen maksukehotus. Siinä on ilmoitettu tratan julkaisemisesta ja merkitsemisestä luottotietorekisteriin. Tratta saatetaan protestoimalla muiden tietoon.

– Kauppalehden protestilistalle joutuminen on jo varsin järeä, mutta myös tehokas keino saada vuokralainen reagoimaan. Lisäksi protestoinnista aiheutuu vuokralaiselle kolmen vuoden pituinen maksuhäiriömerkintä, Suominen huomauttaa.

Tavanomaisessa yritysperinnässä vuokralaiselle lähetetään kirjallinen perintäkirje eli maksuvaatimus. Jos se ei tehoa, voidaan  lähettää vielä toinen maksuvaatimus, mutta sen jälkeen vuokria aletaan vaatia oikeusteitse.

– Vuokranantaja voi määritellä perintätoimet perintätoimiston kanssa tehtävässä sopimuksessa. Perintätoimia voidaan harkita joskus myös tapauskohtaisesti ottaen huomioon esimerkiksi vuokratun tilan tai vuokralla olevan yrityksen tilanne.

Erääntyneiden vuokrien perintä ja vuokralaisen häätö oikeusteitse edellyttävät haastehakemusta käräjäoikeuteen. Oikeuden antama häätötuomio toimitetaan ulosottoviranomaiselle, joka suorittaa häädön, jos yritys ei ole muuttanut ennen sitä pois vuokratiloista.

Menettely tarpeen mukaan

Häätötuomion sijaan vuokranantaja voi hakea yritysvuokralaisen konkurssiin maksurästien takia. Marjo Suomisen mielestä konkurssimenettely voi olla paras tapa tilanteessa, jossa samalla vuokralaisella on käytössään useita toimitiloja.

– Esimerkiksi kauppaketjun vuokrarästeissä häätökanne on tehtävä jokaisesta liiketilasta erikseen, mikä saattaa olla työlästä ja kallista. Konkurssihakemus kattaa sen sijaan kaikki vuokrasaatavat.

Suomisen kokemuksen mukaan häätötuomio on yleensä konkurssia nopeampi tie saada tilat takaisin vuokranantajan käyttöön.

– Siksi häätö on usein paras vaihtoehto, jos kyseessä on esimerkiksi yhdessä vuokratilassa toimiva pieni yritys.

Konkurssipesästä saatavia on valvottava

Vuokralla oleva yritys voi hakeutua myös itse konkurssiin tai sitä voivat hakea muut velkojat. Vuokrasopimus ei automaattisesti lakkaa vuokralaisen mennessä konkurssiin, vaan konkurssipesä voi jatkaa vuokrasuhdetta.

– Päätösvalta asiassa siirtyy tällöin yritykseltä konkurssipesän pesänhoitajalle. Konkurssipesän on ilmoitettava kuukauden kuluessa konkurssin asettamisesta, ottaako se vastatakseen vuokrasopimuksen velvollisuudet, Suominen toteaa.

Pesä sitoutuu vastuuseen kuitenkin vain konkurssin alkamisen jälkeen johtuvista velvoitteista. Jos konkurssipesä käyttää huoneistoa, se on käyttönsä ajalta vastuussa vuokran maksamisesta.

– Jos konkurssipesä ei ota vuokrasopimusta vastattavakseen, vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen.

Vuokrasaatavien kotiuttamisessa konkurssipesästä vuokranantaja on samassa asemassa muiden velkojien kanssa. Saatavia on yleensä valvottava: vuokranantajan on siis ilmoitettava kirjallisesti pesänhoitajalle saataviensa määrä, jotta ne otetaan huomioon pesän varojen jaossa.

Vuokrasuhde jatkuu yrityssaneerauksessa

Konkurssin välttämiseksi yritys voi hakeutua yrityssaneeraukseen, jossa ylivelkaantuneen yrityksen talous saneerataan esimerkiksi velkoja leikkaamalla.

Lowellin lakimies Ella-Riikka Normasto sanoo, että yrityssaneeraushakemuksen jättämisellä ei ole suoranaisia vaikutuksia vuokrasopimukseen tai -saataviin.

Lähtökohtana on, että molemmat osapuolet noudattavat edelleen tehtyä sopimusta, ja vuokralaisen tulee maksaa vuokrat normaalisti, Normasto toteaa.

– Toki jos saneerausmenettely alkaa, niin saneerausvelkaan voi kohdistua ohjelmassa leikkauksia. Vuokranantaja ei voi irtisanoa sopimusta saneerausvelan nojalla, mutta toisaalta vuokralaiselle taas avautuu poikkeuksellisesti mahdollisuus irtisanoa sopimus.

Hänen mielestään vuokranantajan kannattaa tapauskohtaisesti harkita, onko saneeraushakemuksen jättämisen jälkeen syytä odottaa saneerausmenettelystä käräjäoikeuden päätöstä, vai onko tässä vaiheessa syytä nostaa kanne saatavista ja purusta.

Päätöksen tueksi voi selvittää käräjäoikeudesta, kuinka todennäköistä saneerausmenettelyn alkaminen on.

– Jos menettely näyttää todennäköiseltä, voi olla järkevää odottaa sen alkamista, jolloin saatavien ja vuokrasopimuksen asema ratkeaa sitten saneerausmenettelyssä.

Lowellin lakimiehet OTM Marjo Suominen ja VT Ella-Riikka Normasto kertoivat Lowellin webinaarissa erityistilanteista, joita voi syntyä vuokralaisen jouduttua konkurssiin tai yrityssaneeraukseen. Lataa webinaarimateriaalit ja syvenny perinnän erityistilanteisiin.

Vuokrasaatavien perintä yritykseltä

  • Yritysvuokralaisen maksamattomaan vuokraan kannattaa reagoida heti eräpäivän jälkeen lähettämällä yritykseen kirjallinen maksuhuomautus.
  • Vuokrasaatavien yritysperintä voidaan tehdä trattaperinnän tai tavanomaisen perinnän keinoin.
  • Trattaperinnässä vuokralaiselle lähetetään trattakirje, jossa on ilmoitettu maksukehotuksen julkaisemisesta ja merkitsemisestä luottotietorekisteriin.
  • Tavanomaisessa perinnässä vuokralaiselle lähetetään sovittu määrä perintäkirjeitä.
  • Vuokrarästien perintää voi jatkaa tekemällä käräjäoikeuteen haastehakemuksen, jossa voidaan vaatia myös häätöä. Häätötuomio toimitetaan ulosottoviranomaiselle, joka suorittaa häädön, jos yritys ei ole muuttanut ennen sitä pois vuokratiloista.
  • Perintätoimistolle annettu toimeksianto on vaivattomin ja kustannustehokkain tapa lähteä perimään saatavia yritysvuokralaiselta. Vapaaehtoisen ja oikeudellisen perinnän hallitsevat asiantuntijat hoitavat silloin vaaditut asiat vuokranantajan puolesta mahdollisimman nopeasti.
5.12.2018
Teksti Matti Remes